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Setor imobiliário cresce e deve continua aumentando, apontam analistas.


SÃO PAULO – A doença cardíaca coronariana tem criado miséria para o mercado em geral, com muitas atividades afetadas em meio a altos níveis de incerteza para a atividade econômica. Isso não é diferente do setor imobiliário e da construção civil, que, após um início relativamente forte para 2020, sofreu o impacto imediato do surto desde março com lançamentos atrasados e vendas acentuadas.


No entanto, após seis meses, os números sugerem uma forte recuperação da atividade em um setor que supera até mesmo o início da atividade econômica geral.


"As vendas de cimento, a produção geral da construção civil insums 21, volumes de financiamento imobiliário e vendas de imóveis nos principais mercados sugerem que o setor voltou ao seu nível de atividade antes do surto se dissipar ou se aproximar dele", disse a equipe de análise econômica do Bradesco.


Thiago Angelis e Fabiana D'atri, economista do Bradesco, também destacaram que, além de reportar aumento de custos de insums no atacado em indicadores de varejo, também apontou para as vendas de materiais de construção cerca de 30% e 40% acima dos níveis de fevereiro. Além disso, os números do mercado de trabalho na construção civil também confirmam essa situação: o número de horas trabalhadas efetivamente está próximo dos níveis pré-epidêmicos, mesmo em setores com altos níveis de funcionários.


As expectativas também têm sido positivas para o último ano para uma combinação de crédito elevado, baixas taxas de juros e apoio do governo.


No entanto, apesar das expectativas otimistas, o índice imobiliário da B3, que visa principalmente demonstrar o desempenho das principais empresas que atuam no setor, ainda registrou forte queda de 32,8% no ano até o fechamento de quarta-feira (7), quando atingiu 933 pontos, muito abaixo do Ibovespa, que caiu 17,4% no mesmo período. Assim, apesar de se recuperar de uma baixa para 23 de março de 658 pontos (com um ganho de 41,7% desde então), a empresa tem sido de 10%. O índice ainda está longe de suas altas de 24 de janeiro, para 2020, quando fechou em 1.527 pontos quando atingiu máximas históricas.


O Credit Suisse destaca dois pontos principais para isso, com foco especial na participação do setor de renda média, que tem sido tratado pior. Ibovespa em 15% desde julho


Para analistas, o fraco desempenho foi causado tanto pela miséria aos riscos de mercado quanto pela busca por proteção em meio à incerteza e também pelo forte desempenho da abertura de capital do setor.


A indústria imobiliária registrou um dos IPOs mais movimentados [ofertas públicas iniciais] de todos os tempos durante julho e agosto com uma tabela combinada de 23 negócios, analistas apontaram, apenas em 2020, Mitre (MTRE3), Melnick (MELK3), Moura Dubberg (MDNE3), Lavvi (LAVV3), Plano e Plano (PLPL3) e Cury (CURY3), estas são as três últimas empresas de cyrere no mercado de ações. Outras empresas, como o Pacaembu, adiaram a abertura do capital.


Segundo Daniel Gaspara e Vanessa Quiroga, analistas do banco suíço, esse volume de transações pode ter afetado o desempenho das ações que vão desde (i) investidores que relutam em aumentar a exposição a posições de vendas do setor em ações já listadas para colocar novos nomes, (ii) a reação das ações de novatos na B3 não é positiva, em grande parte pode prejudicar a confiança para o setor geral;


Dessa forma, apesar da recuperação anterior do que o esperado inicialmente, um dos poucos setores retornou ao nível anterior.


Após esse período, o crédito, embora acredite que o setor como um todo deve se beneficiar, destacar empresas altamente líquidas e de alta qualidade, com preferências pela Cyrela e EzTec (EZTC3) e com atenção da empresa pela primeira vez.


"Acreditamos que Sirela deve ser o nome de melhor desempenho impulsionado pelo desempenho impressionante (as vendas líquidas podem ser as mais altas no quarto trimestre de 2019), números financeiros fortes e avaliações atraentes (ajustadas após os IPOs das subsidiárias)", apontaram.


Além disso, as expectativas positivas são positivas para o mesmo, e para os recém-chegados ao mercado de ações em 2020, Moura Dubaux, entre os catalisadores que devem ser importantes para o papel, foram os dados de vendas anteriores do terceiro trimestre. Nesse sentido, a Moura Dububux, com operações na região Nordeste, viu suas ações subirem 10,20% na última quarta-feira após oferecer uma amostra operacional para o terceiro trimestre de 2020, com avanço anual de 264,4% nas vendas de contratos no período, totalizando R$ 317,4 milhões no período. No entanto, desde seu lançamento em 13 de fevereiro até o pregão dos últimos 7 dias, as ações já caíram 40,8%.


O último mês do ano deve ser positivo, apontam analistas. "Esperamos que outubro e novembro sejam marcados por números operacionais fortes e melhores resultados. Espera-se que as vendas líquidas sejam maiores do que o nível pré-nível da Covid (40% acima do primeiro trimestre), impulsionado por taxas recordes de financiamento imobiliário e crédito, o melhor trimestre para o segmento", disse Credit.


A recuperação pode ser duradoura.

Para o Bank of America, este pode ser apenas o início de um ciclo de recuperação que pode durar vários anos, mas Cyrela avalia entre os favoritos.


Segundo Nicole Inui, David Beker e Ana Madeira, analistas do banco, o que torna esse ciclo bem diferente do ciclo anterior é o ambiente de taxas de juros não só baixo para o Brasil em termos históricos, mas realmente baixo, já que a Selic está em 2% ao ano.


A depreciação do mercado de consenso prevê a taxa básica de juros em 1,75% até o final de 2020, com aumento de 3,25% em 2021.


"As baixas taxas de juros têm um grande impacto, além de um aumento geral da acessibilidade, os investidores estão transferindo dinheiro de fundos de títulos de baixa renda para o setor imobiliário, aumentando a demanda por imóveis. Os investidores também transferem dinheiro para uma conta poupança, que adiciona crédito para empréstimos imobiliários. Os bancos brasileiros devem alocar 65% das contas de poupança para habitação", apontam os analistas.


Eles também estimaram que os compradores de imóveis não só aproveitam as baixas taxas, mas também novos tipos de financiamento por parte dos bancos "muitos bancos privados refletem os esforços da Caixa para reduzir as taxas e expandir negócios financeiros", apontam casos como caixa e Itaú, com crédito indexado para economizar, com taxas inferiores a 6% ao ano.


O governo também teve um papel favorável na expansão do crédito por meio da Caixa e do programa de habitação popular, que passou a ser rebatizado de Casa Verde Amarela Caixa, aumentando a oferta de hipotecas em 19% no segundo trimestre de 2020 em relação ao ano anterior e agora uma fatia de 43% dos novos financiamentos para o ano, informou o BofA. Aponte para fora.


Entre as recomendações do banco americano, além das ações da Syrela Properties (BRPR3), Tenda (TEND3), Direção (DIRR3) e Sinal de Propriedade Comercial (LOGG3), enquanto recomendações neutras para EzTec (EZTC3) e baixo desempenho (underperperper) para Even3 e MRV Engenaria (MRVE3).


No acumulado do ano, os documentos BRPR3 diminuíram 36%, apesar da queda de 25%, a EzTec caiu de 28%, a MRV desvalorizou 22% e a Tecnisa registrou forte queda de 45%.


Essa visão positiva também pode agregar às ações de outros setores, como a siderúrgica Gerdau (GGBR4) e os fabricantes de revestimento cerâmico, produtos sanitários e piso duratex (DTEX3) com demanda muito forte com o setor imobiliário.


"A combinação de taxas de juros baixas históricas e um grande déficit habitacional no Brasil deve apoiar uma recuperação da atividade por muitos anos", disse JP. Ele disse que ao iniciar a cobertura para as ações da Duratex com melhor orientação.


O Goldman Sachs sugeriu que a empresa oferecesse o melhor balanço de sua história no terceiro trimestre. Para os bancos, a Duratex é forte em todas as frentes, com empresas operando quase em plena capacidade. Na Deca e nos produtos cerâmicos, a utilização da capacidade deve ficar entre 85% e 90% este mês - os níveis devem seguir os mesmos até o final do ano, disseram.


Sobre a Gerdau, o Bradesco BBI ressalta que o mercado siderúrgico brasileiro está em trajetória de recuperação "na forma de AV", com aço longo (foco da produção da empresa) é um destaque positivo por causa da forte atividade de construção imobiliária.


De acordo com uma compilação refinitiv de 14 casas analisadas cobrindo GGBR4, 8 recomendam a compra de 5 manutenção e apenas uma venda recomendada.


O que poderia dar errado?

Apesar do otimismo, analistas e até executivos do setor também apontam que há riscos no radar.


Durante a cúpula do FII, evento de fundo imobiliário organizado pelo InfoMoney no final de setembro, Rubens Menin, presidente da MRV, destacou que houve um retorno às operações da empresa na forma de um "V", no entanto, ressaltou que havia preocupações com o aumento do número de aportes e trabalhadores.


"Vemos uma questão de aumento de custos, somos como uma montadora: se os custos subirem, temos que repassar, e se isso continuar nos próximos trimestres, o setor terá que elevar os preços para funcionar de forma sustentável", estimou. Para ele, este é um grande ponto de interrogação nos próximos meses para o setor da construção.


Joseph Mayer Niri, presidente da Tecnisa (TCSA3), ressaltou que os preços são resultado da oferta e da demanda e se houver muita oferta, o valor do imóvel pode cair. Neste ponto, ele expressou preocupação com o quanto o setor financeiro injetaria no mercado imobiliário, destacando uma "onda de IPOs" nos últimos anos. Veja também clicando aqui. 


Para uma possível reversão no ciclo de afrouxamento cambial, a deterioração do mercado de trabalho e a exploração dos consumidores podem reverter a situação positiva.


"Esperamos que as taxas de juros permaneçam baixas, pressionando as taxas de juros do financiamento imobiliário. No entanto, uma deterioração maior da situação financeira e as expectativas de aumento da inflação podem levar a um aumento das taxas de juros previamente previstas. Além disso, se o mercado de trabalho não melhorar e o endividamento das famílias permanecer alto (47% da renda em julho), a empresa buscará melhorar sua receita. A demanda por moradia pode diminuir", acredita.


Na mesma linha, o Credit Suisse ressaltou que, embora houvesse menos preocupações com as mudanças nas condições de financiamento de curto prazo (a taxa Selic deve permanecer em números baixos até o final de 2022), a deterioração da situação financeira poderia aumentar a pressão sobre as taxas de juros de longo prazo que afetam o setor.


Como resultado, nos próximos trimestres, a velocidade da recuperação do mercado de trabalho, ao desencadear saques, e acima de tudo, a trajetória contábil esperada será impressa em taxas de juros (curtas e longas) para determinar a sustentabilidade da recuperação nesse caso.


"Vetores estruturais de baixa tarifação provaram ser atenuadores de choque adversos e uma força importante para pensar sobre a evolução da construção. Mantendo esse vetor na direção certa, as perspectivas para a construção permanecem construtivas", apontaram.